“十四五”房地产转型： 要突出以人为本、高品质的绿色发展，房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明如是说！
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作者:优嘉抗震支架
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发布时间: 2020-12-16
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一、房地产转型升级的迫切性
近期，优嘉小编注意到，中央政治局会议明确了“十四五”规划的基本思路 ：一是加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局 ；二是以“三个变革”引领中央企业“十四五”规划编制 ：“十四五”规划编制需要将质量变革、效率变革、动力变革紧紧贯穿其中。动力变革指的是更多的依靠科技进步，而不是简单地追求经济效益。把房地产行业的转型放在“十四五”经济社会发展的大背景下考虑，这一问题显得尤为迫切。
一、房地产转型升级的迫切性
近期，优嘉小编注意到，中央政治局会议明确了“十四五”规划的基本思路 ：一是加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局 ；二是以“三个变革”引领中央企业“十四五”规划编制 ：“十四五”规划编制需要将质量变革、效率变革、动力变革紧紧贯穿其中。动力变革指的是更多的依靠科技进步，而不是简单地追求经济效益。把房地产行业的转型放在“十四五”经济社会发展的大背景下考虑，这一问题显得尤为迫切。
按照国家统计局发布的数据，到 2018 年底全国城镇人均住宅面积已经达到 39 平方米，比改革开放之初的1978 年增加了 32.3 平方米。也就是说，现阶段我国城镇人均住房面积已经不是突出的问题了，突出的问题是提高质量。房地产行业的转型本质也是要提高质量、提高品质，可以概括为三句话 ：更加遵纪守法，更加依靠科技进步，更高的项目品质。
二、突出以人为本、高品质的绿色发展
房地产行业应该如何实现转型？中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明说：
“要突出以人为本的高品质的绿色发展。去年住房和城乡建设部发布了《绿色建筑评价标准》，中国房地产业协会发布了《绿色住区标准》，都在突出以人为本的核心思想前提下，更加注重品质和质量。比如《绿色建筑评价标准》重新构建了指标体系，构建以后的指标包括安全可靠、健康舒适、生活便利、资源节约和环境宜居。《绿色住区标准》提出了 7 个质量指标体系，有城市区域质量、产地生态质量、建筑可持续质量、管理与生活质量、居民出行质量等。把这两个标准传递的信号、体现的要求概括起来，就是以人为核心，坚持绿色发展。
但是回顾过去，我国的住房建设还有很多不尽如人意的地方，归纳起来有几个问题 ：一是功能划分不尽合理。二是平面利用不均衡。三是有些质量指标没有达到要求。
比如，疫情期间，入户以后要及时换掉在外面穿的衣服和鞋子，进门以后住宅的平面设计里面有没有足够面积的门厅？有了门厅，有没有相应的储衣储物功能？目前大部分住宅都没有。要穿过客厅，有的甚至要穿过餐厅才去换衣服。这一走，外面的灰尘、细菌可能就扩散了。所以看似一个简单的要求，对住宅来说需要下很大的功夫去解决。
再比如，居室要勤开窗、勤通风，按照建筑设计质量规范要求，夏热冬暖地区通风开口处的面积应该占地板面积 12%，寒冷地区占 5%，一般地区占 8%。但是现在大部分住宅达不到这个要求，问题在于住宅的很多窗是上旋或者下旋，不能平开，也就是窗户面积可以达到要求，但是通风开口面积达不到。
所以，住宅是要满足人民群众生活需要的，当人民群众生活的需要改变了、提高了，那么住宅的功能、平面布置、设施布置应该做相应的改善和调整。
再比如，现在很多户型，都是客厅、餐厅大，居室面积小。20 世纪 90 年代，当时曾经提出住宅设计理念叫小卧室，大居室。因为一家一户茶余饭后要坐在一起聊天，春节或者其他节日要坐在一起看电视。但是现在随着社会的发展，现代家庭结构的变化，从过去多人口家庭，转变为家庭小型化，住宅的形式和功能也随之改变，过去的设计无法满足人们居住的需求。
我在德国考察的时候曾经遇到过这样的户型，面积 130平方米没有很大的厅，进去以后是长方形的餐桌，然后十几寸的电视，一家四口人用餐，厨房比较大，厨房后面有餐桌，饭后可以在这里喝点咖啡，因为方便加热。卫生间 20 多平方米，进去换衣服挂毛巾，然后一个淋浴间，一个浴盆，两个面盆，两个马桶。一家四口人，早上这个地方的利用率最高，要同时洗漱，要一起上班，两个孩子要送去上学。我国还没有看过类似的户型，我们应该认真地研究解决住宅设计、住宅功能如何满足群众生活水平的提高。”
三、找差距、补短板，推进住宅设计精细化发展
中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明说：“南方冬季如何采暖？以重庆为例，从建筑节能气侯区的划分，重庆属于夏热冬冷地区。现在生活水平提高了，中国已经进入了老龄社会，老年人家里生活的时间长，到了冬季如果不采暖，室内的空气、温度湿度、环境质量达不到人体舒适度的要求，这将是住宅建筑的一大短板。
不能像北方那样集中供暖，怎么办？在重庆这个特定的区域下，这是要研究解决的问题。我认为把地理位置和气侯条件这两个因素结合起来，才能够更好地设计住宅、建造住宅。所以，开发商在追求经济效益、经济利益的时候，一定要担负起社会的责任，行业发展的责任。
另外，就建筑产品而言，中国和发达国家的差距在两端：一端是规划设计，一端是制造，中间是设备，我国的设备和国外是持平的。但是设计理念滞后。比如大兴机场主设计师是扎哈·哈迪德，是伊拉克籍的英国人。从空中看，大兴机场是展翅飞翔的凤凰，她把我们民族认为的吉祥物提炼出来了，同时很好地把建筑功能提炼出来了，然后把自己创意表达出来，三者的有机结合，做了非常成功的设计。
我国的建筑要么是“酒瓶子”，要么是“大闸蟹”，最近又在批评“关公大雕像”。差距在哪里？在于从现实中提炼理念、提炼思想的深度和能力与国外设计师相比有差距。所以，我国的住宅发展要做到高质量、高品质必须补齐差距。
再一个是加工制造，同样的材料和产品，中国做出来的部品无论是精细化和品质都和国外有差距。比如，门窗现在都是节能门窗。拿到检测中心、实验室去，在试验台上做实验都达标，但是建筑商一装就不合格，窗和框之间的缝隙不均匀，它就不达标了，问题在于窗框四个边没在平面上。在德国，门窗的安装环节连接 12 道工序，外面有呼气纸，这边有吸气纸，中间有不同的材料。而在我国北方，人们坐在窗户旁边不愿意待时间长，觉得进风，就因为窗和墙之间的连接不好。所以，在建造阶段，我国有差距。把这两端的差距补起来，住宅品质就能很好地提升。
所以，住宅的开发要把注意力放在这两端，提高规划设计，让它更好地满足人民群众生活变化的需要，住宅的精细化发展，是转型发展中的一个重点。经过几年努力，行业实现转型，为社会提供高品质的住宅，为人民提供美好的居住生活。”
优嘉小编认为：随着国内对绿色建筑的不断推广，抗震支架行业必将迎来更广阔的前景
